La Ley Karin y su impacto en los condominios y edificios de copropiedad

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La Ley Karin y su impacto en los condominios y edificios de copropiedad Desde su entrada en vigencia el 1° de agosto de 2024, la Ley Karin (Ley 21.643) ha introducido normas cruciales para la prevención del acoso laboral, sexual y la violencia en el lugar de trabajo. Este marco aplica no solo a empresas, sino también a condominios y edificios que emplean colaboradores como conserjes, auxiliares de aseo o mantención. La Ley Karin obliga a estos espacios a implementar protocolos de prevención, investigación y sanción de conductas indebidas, resguardando la privacidad y seguridad de todas las personas involucradas. Los administradores de edificios deben tomar medidas inmediatas en caso de denuncias y cumplir con plazos de investigación, evidenciando un compromiso con un ambiente laboral seguro y libre de acoso. Uno de los puntos fuertes de la Ley Karin es la exigencia de protocolos de prevención contra el acoso y la violencia en el trabajo. En condominios y edificios, estos protocolos incluyen mecanismos claros para recibir denuncias, principios de confidencialidad y procedimientos de investigación imparciales y rápidos. Además, se deben tomar medidas de resguardo inmediato para proteger a las víctimas, ofreciendo incluso apoyo psicológico. Estos protocolos no solo cumplen una función legal, sino que también construyen un ambiente laboral ético y respetuoso, fundamental en los espacios donde los trabajadores interactúan a diario con la comunidad de copropietarios.

La importancia del Reglamento Interno de Orden, Higiene y Seguridad en Condominios y Edificios

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La importancia del Reglamento Interno de Orden, Higiene y Seguridad en Condominios y Edificios Para los condominios y edificios de copropiedad, contar con un Reglamento Interno de Orden, Higiene y Seguridad (RIOHS) es fundamental para asegurar un ambiente laboral seguro y organizado. Según el artículo 153 del Código del Trabajo, todos los empleadores que cuenten con 10 o más trabajadores permanentes deben elaborar este reglamento, que establece las normas de conducta, horarios, procedimientos de seguridad, y sanciones aplicables a los colaboradores. Esto es especialmente relevante en edificios residenciales y oficinas que se rigen por la Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria, donde la normativa también exige un RIOHS si se cuenta con la dotación mínima mencionada. Incluso en edificios con menos de 10 trabajadores, la normativa exige un reglamento de higiene y seguridad bajo la Ley 16.744, con el objetivo de regular aspectos básicos de salud y seguridad. Este documento, además de promover el orden y la higiene, incluye protocolos de prevención contra el acoso laboral y medidas de resguardo para situaciones de riesgo, temas que la Ley Karin ha reforzado en términos de protección laboral. La Dirección del Trabajo, mediante dictámenes como el 2936/84, ha enfatizado la necesidad de estos reglamentos en todas las empresas, independientemente de su tamaño, dado su rol esencial en la prevención de accidentes y la regulación de las relaciones laborales. El contenido del RIOHS debe cumplir con ciertos estándares y formalidades, detallando las responsabilidades de cada trabajador, normas de comportamiento, uso de elementos de protección personal, y procedimientos para sancionar infracciones. Al incluir pautas claras de convivencia y seguridad, el reglamento no solo cumple una función legal, sino que también facilita la resolución de conflictos y promueve un ambiente de respeto y responsabilidad entre los trabajadores y la administración.

Arriendos Temporales en Condominios – ¿Cómo regularlos y qué implica?

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Arriendos Temporales en Condominios – ¿Cómo regularlos y qué implica? Con el avance de los tiempos, los arriendos temporales en los condominios han tenido un crecimiento importante, dando paso al desarrollo de un negocio que antes estaba prohibido en su totalidad. Sin embargo, la ley N°21.442 sobre Copropiedad Inmobiliaria no se podía quedar atrás, ya que permite regular los llamados arriendos temporales, no obstante, se configura una regulación sin prohibición. ¿Arriendos temporales? La Ley de Copropiedad reconoce el derecho de los propietarios a arrendar sus unidades para fines temporales, siempre que se respete la normativa del condominio. Estos arriendos permiten a los dueños recibir visitantes por cortos períodos, pero requieren de la supervisión y regulación de la administración para evitar molestias a los residentes permanentes y preservar la integridad de los espacios comunes. ¿Es posible prohibir los arriendos temporales? La ley establece que no es posible prohibir estos arriendos, pero sí se pueden imponer limitaciones para asegurar la buena convivencia, las que deben estar contenida en el Reglamento de Copropiedad. El Comité de Administración tiene la responsabilidad de definir estas regulaciones, evitando posibles conflictos en la comunidad y resguardando el derecho de cada copropietario. ¿Qué medidas propone la ley para la regulación? La normativa permite a los condominios establecer normas de convivencia para el uso de las unidades en arriendos temporales, así como sanciones para quienes incumplan estas reglas. Es recomendable que el Comité de Administración contemple un sistema de multas o restricciones en casos donde los huéspedes temporales generen inconvenientes, responsabilizando al copropietario que facilita la unidad para estos fines. Rol de los Juzgados de Policía Local En situaciones donde surjan conflictos derivados de los arriendos temporales, los Juzgados de Policía Local son la instancia para resolver estas disputas, especialmente cuando los reglamentos no son respetados o si existen normas discriminatorias. Como Comité de Administración, contar con un reglamento claro y en conformidad con la ley facilitará una resolución rápida y justa de estos conflictos. Los arriendos temporales pueden ser una oportunidad para los copropietarios, pero también implican un desafío para la administración y al resto de los copropietarios. El Comité de Administración debe asegurarse de que los reglamentos de copropiedad cumplan con la Ley 21.442, preservando la calidad de vida de los residentes y asegurando el uso adecuado de los espacios comunes, por lo que les recordamos además, que en CZ Abogados, contamos con abogados especialistas y con amplia trayectoria donde prestamos asesoría a los distintos participantes de la Copropiedad Inmobiliaria, principalmente a Administradores y Comité de Administración. Te podremos ayudar con materia de actualidad jurídica como así también en otras materias, especialmente en la revisión de los contratos vigentes de tu condominio. Te presente que está y más detalles sobre la Copropiedad Inmobiliaria en el siguiente link Nueva Ley de Copropiedad N° 21.442 (czabogados.cl)

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Asamblea de Copropietarios – Materias y acuerdos en cumplimiento de la Ley 21.442

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Asamblea de Copropietarios – Materias y acuerdos en cumplimiento de la Ley 21.442 La Copropiedad Inmobiliaria, implica que los copropietarios, arrendatarios y ocupantes a cualquier título se deben relacionar para poder adoptar decisiones en beneficio de su propio condominio. La instancia para adoptar dichas decisiones son en las distintas Asambleas de Copropietarios, en cumplimiento de los quórums de constitución y acuerdo que la propia Ley 21.442 expresa. En específico, es el artículo 15 de la ley 21.442, el que indica las clases de Asambleas de Copropietarios: Asamblea Ordinaria, Asamblea Extraordinaria Absoluta y Asamblea Extraordinaria de Mayoría Reforzada; las materias que pueden ser tratadas en cada una de ellas y, lo más importante, los quorum que el legislador determinó para que la instancia o reunión se constituya y, para que pueda tomar decisiones. Les dejo el link para su rápida consulta: Ley Chile – Ley 21442 – Biblioteca del Congreso Nacional (bcn.cl). Como es natural, las materias se diferencias según su importancia y complejidad, por lo que la mayoría de cuestiones que aquejan a los condominios, pueden ser resueltas en asambleas ordinarias, sin embargo, en la medida que aquellas decisiones requieran de mayor participación, se requerirá de asambleas extraordinarias. Les dejamos un breve detalle de los quórums para que los tengan en consideración para su próxima asamblea de copropietarios: Como podrán apreciar, la Ley 21.442 habla de “derechos en el condominio”, ello, se debe a que los derechos de representación con que cada copropietario cuenta, son aquellos de los que tiene sobre los bienes comunes y que, usualmente, corresponden a aquellos con lo que se pagan los gastos comunes. Te recordamos además que en CZ Abogados contamos con abogados especialistas y con amplia trayectoria donde prestamos asesoría a los distintos participantes de la Copropiedad Inmobiliaria, principalmente a Administradores y Comité de Administración. Te podremos ayudar con materia de actualidad jurídica como así también en otras materias, especialmente en la revisión de los contratos vigentes de tu condominio. Te presente que está y más detalles sobre la Copropiedad Inmobiliaria en el siguiente link Nueva Ley de Copropiedad N° 21.442 (czabogados.cl)

Comité de Administración – Conoce las obligaciones y riesgos que conlleva ejercer su cargo – Ley 21.442

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Comité de Administración – Conoce las obligaciones y riesgos que conlleva ejercer su cargo – Ley 21.442 Como todo rol de representación, conlleva responsabilidades para las personas que ejercen o detentan dichos cargos. Los miembros del Comité de Administración no son la excepción, por lo que quédate para que, si eres una persona en esta posición, conozcas sus implicancias. A estas alturas, las disposiciones de la Ley 21.442 sobre Copropiedad Inmobiliaria son conocidas por las personas que mayormente se desenvuelven en el rubro, pero, ¿Conocen los riesgos que implica ser miembro de Comité de Administración? En primer sentido, la propia ley contiene mecanismos de resolución de conflictos, siendo el Juez de Policía Local respectivo el encargado de su solución, pero muchas veces, la propia ley no alcanza a solucionar todas la materias – cuestión que es normal – , por lo que es necesario recurrir a normas generales dentro de nuestro derecho para lograrlo. A modo ejemplar, la Ley 21.442, en su artículo 4, señala expresamente que el Comité de Administración es quien debe velar para que la velocidad de circulación de los vehículos, en las vías interiores del condominio, no sea mayor a 30 kilómetros por hora. Ahora bien, en el caso exista un accidente al interior del condominio por “exceso” de velocidad ¿Quién es el responsable de reparar aquellos daños? De acuerdo a la norma citada, ante un incumplimiento, es el Comité de Administración quien debe reparar los daños ocasionados, de acuerdo a las normas de Responsabilidad Civil Extracontractual, pudiendo ser demandado ante Tribunales Ordinarios de Justicia para su resolución. Por otro lado, corresponde al Comité de Administración rendir cuenta documentada, cuando exista un traspaso de cargo a un nuevo comité, ante el incumplimiento, sus miembros serán objeto de una multa; deben controlar y supervisar que el Administrador del condominio cumpla con sus funciones legales; el Comité de Administración debe aprobar el presupuesto anual, que el Administrador del condominio les debe presentar; el Comité de Administración elaborar el plan de emergencia y mantenerlo actualizado todos los años; deben mantener vigente las pólizas de seguros para los bienes comunes; en general, deben realizar todos los actos de conservación, reparación y prevención, que tanto la misma Ley 21.442 y el Código Civil les impone en el cuidado y administración de bienes ajenos. Como podrán apreciar, los riegos que se exponen los miembros del comité de Administración son altos, si sus decisiones no son adoptadas de manera consciente y asesorada, por lo que les recordamos además, que en CZ Abogados, contamos con abogados especialistas y con amplia trayectoria donde prestamos asesoría a los distintos participantes de la Copropiedad Inmobiliaria, principalmente a Administradores y Comité de Administración. Te podremos ayudar con materia de actualidad jurídica como así también en otras materias, especialmente en la revisión de los contratos vigentes de tu condominio. Te presente que está y más detalles sobre la Copropiedad Inmobiliaria en el siguiente link Nueva Ley de Copropiedad N° 21.442 (czabogados.cl)

Modificación de Reglamento de Copropiedad y el Reglamento de la Ley 21442 – ¿Qué hacer?

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Modificación de Reglamento de Copropiedad y el Reglamento de la Ley 21442 – ¿Qué hacer?   A estas alturas, ya no resulta novedad la existencia de la “nueva” Ley 21.442 sobre Copropiedad Inmobiliaria, pues dejó sin efecto las disposiciones legales de la Ley 19.537. Con ello, las nuevas bondades y facilidades que entrega la ley vigente son variadas, pero trajo consigo una novedad importante y que no puede pasar por alto, se deben ajustar -modificar- los reglamentos de copropiedad.   En específico, es el artículo 100 de la ley 21.442, el que indica esta obligación de ajustar o modificar los reglamentos de copropiedad: “(…) Las comunidades de copropietarios que se hubieren acogido a la ley N° 19.537 se regirán por la presente ley desde su publicación, debiendo ajustarse los reglamentos de copropiedad a sus disposiciones en el plazo de un año. (…)”   Entonces, del texto anterior, la ley impuso el plazo de 1 año para ajustar -modificar- los reglamentos de copropiedad a las disposiciones de la ley 21.442. El problema se presentó sobre el hecho que, desde abril 2022 a abril 2023, existían muchas disposiciones de la ley que exigían la dictación de otros textos legales, entre ellos, el reglamento de la propia ley 21.442. Razón por la cual, cumplido el año que impuso el artículo 100, la Secretaría Ejecutiva de Condominios, por medio de su circular N°2, tuvo que interpretar la ley, indicando en definitiva que el plazo de 1 año, no empezaría a correr, sino hasta que se dictara el reglamento de la Ley. Han pasado casi dos años desde la Ley, y, hasta esta fecha, no existe el reglamento de la ley 21.442; por lo que es necesario revisar ciertas preguntas sobre esta materia, siendo la más importante:   ¿Cuál es el objetivo del reglamento de una Ley?   Simplemente, consiste en un texto de rango legal, que tiene un carácter secundario a la Ley, sea aclarando, precisando o complementando pasajes de la propia Ley, y jamás, contraponiéndose a ella.   ¿Cuál es el estado del reglamento de la Ley 21.442?   En abril de 2023, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo presentó el texto del reglamento de la Ley 21.442 a la Contraloría General de La República para que aquella Institución fiscalizadora de la Administración del Estado apruebe su contenido y de esa manera pueda ser publicada en el Diario Oficial, sin embargo, en agosto del mismo, el texto fue retiro por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, no existiendo nuevas actualizaciones sobre la materia.   ¿Qué implica modificar el reglamento de copropiedad, sin existir aún el reglamento de la Ley?   Sobre esta materia, las opiniones son diversas y no existe un acuerdo general, sin embargo, esta parte siempre ha sido de la postura que no es absolutamente necesario esperar al reglamento de la Ley para poder aplicar las novedades y modificar los reglamentos de copropiedad, teniendo siempre a la vista todas las normas existentes y redactar un texto que permita la aplicación del reglamento cuando sea publicado, solo es cuestión es acomodar las piezas de manera correcta.   Además, debemos tener presente que ajustar -modificar- el reglamento de copropiedad a la Ley 21.422 toma su tiempo, ya que requiere del acuerdo de gran parte de la comunidad, lo que no siempre es fácil ni mucho menos rápido.   En definitiva, la no existencia, aún, del reglamento de la Ley 21.442 no impide iniciar con el proceso de modificación, ya que se cuentan con los antecedentes necesarios para ello. Si quisiéramos ver esta materia aplicada a otras normas de nuestro ordenamiento, ha ocurrido en reiteradas ocasiones, esto es, una ley impone una obligación legal, pero que no se encuentra disponible algún texto legal.   Si una disposición legal de la Ley 21.442 me permite hacer o realizar una acción ¿Debo modificar el reglamento de Copropiedad antes? ¿O lo puedo hacer simplemente porque la Ley así lo dice?   Depende, y lo hará sobre la materia que se trate. Por ejemplo, existen normas que, por su rango legal, deben ser aplicadas por sobre lo que indican los reglamentos de copropiedad. Recordemos que la autonomía de la voluntad tiene, dentro de sus límites, las leyes. No obstante, también debemos estar atentos a la redacción de la norma, ya que, si exige o señala que de alguna u otra manera, el reglamento de copropiedad será lo que defina, cómo es lo que ocurre con las asambleas de copropietarios virtuales; si no se ha modificado el reglamento a la nueva Ley, simplemente las asambleas virtuales no se pueden hacer, por disposición legal. Si de todas maneras se realizan, aquella adolece de nulidad, pudiéndose dejar sin efecto mediante denuncia en Juzgado de Policía Local.   Te recordamos además que en CZ Abogados contamos con abogados especialistas y con amplia trayectoria donde prestamos asesoría a los distintos participantes de la Copropiedad Inmobiliaria, principalmente a Administradores y Comité de Administración. Te podremos ayudar con materia de actualidad jurídica como así también en otras materias, especialmente en la revisión de los contratos vigentes de tu condominio. Te presente que está y más detalles sobre la Copropiedad Inmobiliaria en el siguiente link Nueva Ley de Copropiedad N° 21.442 (czabogados.cl)

Todo lo que tienes que saber sobre el Corte de la Luz por morosidad – Ley 21.442 Copropiedad Inmobiliaria

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Todo lo que tienes que saber sobre el Corte de la Luz por morosidad – Ley 21.442 Copropiedad Inmobiliaria   En el mundo de los condominios, siempre se ha dicho que ante morosidad, el Administrador tiene la facultad de proceder con el corte del suministro del servicio eléctrico de aquella unidad morosa en el pago de los gastos comunes. Frente a lo anterior, la respuesta es afirmativa, pero se deben cumplir ciertos requisitos antes de proceder con aquella medida, como así también, con ciertas limitaciones.   ¿Se puede cortar la luz por morosidad en el pago de los gastos comunes?   Sí, ya que es una de las facultades con que cuenta el Administrador, como así lo consagra la Ley 21.442 sobre Copropiedad Inmobiliaria.   Sobre el particular, debemos consultar el artículo 20 (señala las funciones legales del Administrador) que en su numeral 9) indica “Suspender o requerir la suspensión, según sea el caso, y con acuerdo del comité de administración, del servicio eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción que se suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes.”   Asimismo, debemos tener presente lo que indica el artículo 36 de la misma ley, ya que consagra con mayor detalle esta facultad legal.   Es así entonces, ¿El corte de luz, tiene limitaciones?   Sí, ya que no es una facultad que se pueda aplicar de manera arbitraria. De esta manera, a partir de los artículos señalados, se indican las siguientes limitaciones:  

Derribando mitos sobre los cilindros de gas en los Condominios

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Derribando mitos sobre los cilindros de gas en los Condominios   Durante la vida en Copropiedad, muchos han sido los mitos o conversaciones de pasillo sobre la tenencia de cilindros de gas en los departamentos. ¿Se pueden tener? O ¿Estoy incurriendo en una falta?   Antes de ir con la respuesta, debemos tener en consideración el marco normativo, por lo que debemos consultar a la Superintendencia de Electricidad y Combustibles (SEC), la que por medio de del Oficio Circular N°13192 , de fecha 30 de septiembre de 2016, se han indicado cierto parámetros sobre la materia.   Ahora, ¿se pueden tener cilindros de gas al interior de los departamentos? La respuesta es sí, pero con matices, ya que la normativa vigente prohíbe el uso de cilindros de gas en edificios para aparatos fijos, tales como cocinas, calefones, entre otros; no así para aparatos o artefactos móviles en lo que los cilindros se encuentren incorporados, ya que se permite la tenencia de cilindros de gas hasta 15 Kg.   El principal matiz en la materia, consiste en que ha sido la propia SEC quien a establecido que, sin perjuicio de la norma establecida en el párrafo anterior sea la vigente, se debe estar primero a las normas que el Condominio, sujeto a la Copropiedad Inmobiliaria ha establecido. Dicho en otras palabras, si el condominio prohíbe su uso, lo que indicado por la SEC no aplicará.   En definitiva y ante lo expuesto, recuerda siempre que la seguridad del condominio y de sus residentes es lo primordial, para así evitar accidentes o responsabilidades futuras.   Te recordamos además que en CZ Abogados contamos con abogados especialistas y con amplia trayectoria donde prestamos asesoría a los distintos participantes de la Copropiedad Inmobiliaria, principalmente a Administradores y Comité de Administración. Te podremos ayudar con materia de actualidad jurídica como así también en otras materias, especialmente en la revisión de los contratos vigentes de tu condominio. Te presente que está y más detalles sobre la Copropiedad Inmobiliaria en el siguiente link Nueva Ley de Copropiedad N° 21.442 (czabogados.cl)   Contacto Felipe Winkler A.+(56 2) 289 99 389. Axo 104.Felipe.winkler@czabogados.cl

¿Sabes para qué es el Fondo Común de Reserva?

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¿Sabes para qué es el Fondo Común de Reserva? Ser miembro de un condominio adscrito a Copropiedad Inmobiliaria implica varias cosas, como así ya hemos visto en blogs anteriores pero, ¿sabes para qué sirve o la utilidad del Fondo Común de Reserva? Quédate para conocer sobre la materia. La figura del Fondo Común de Reserva no es nueva ni exclusiva de la nueva Ley 21.442, pero sí adquirió una mayor fuerza su aplicación y existencia en atención a que cada vez más, los copropietarios, arrendatarios y ocupantes en general de un condominio, están al pendiente de la vida en Copropiedad. Dicho lo anterior, el objetivo del Fondo Común de Reserva está orientado a solventar gastos comunes extraordinarios, urgentes o imprevistos que se incurran en el condominio. Como verás, de su propia definición se sustraen 3 cualidades que el gasto puede cumplir para que se pueda imputar a este fondo. Entonces, ¿todo gasto que se desee hacer puede pagarse con el Fondo Común de Reserva? La respuesta en no, ya que debe cumplir con que aquel gasto sea extraordinario, urgente o imprevisto. ¿Si el gasto no cumple con alguna de aquellas cualidades, se puede imputar al Fondo Común de Reserva? En principio no, pero la ley permite que, si el gasto es ordinario de mantención o reparación sí se puede utilizar, siempre que concurra la autorización de la Asamblea de Copropietarios, mediante acuerdo adoptado por la mayoría absoluta de los derechos del condominio. En cambio, es la propia ley quien señala que, además de las cualidades antes indicadas, este fondo está especialmente dirigido a solventar pagos asociados al término del contrato del personal, debiendo reservarse un porcentaje proporcional del fondo común de reserva para esté ítem, siendo determinado dicho porcentaje por la asamblea de copropietarios en sesión extraordinaria, a propuesta de la administración del condominio. ¿Se puede disponer libremente de este fondo? No, el límite es el porcentaje fijado para solventar pagos relacionados al término de un contrato laboral del personal del Condominio. Les recordamos además que en CZ Abogados contamos con abogados especialistas y con amplia trayectoria donde prestamos asesoría a los distintos participantes de la Copropiedad Inmobiliaria, principalmente a Administradores y Comité de Administración. Te podremos ayudar en actualidad jurídica como así también en otras materias, especialmente en la Copropiedad Inmobiliaria en el siguiente link Nueva Ley de Copropiedad N° 21.442 (czabogados.cl)

Alerta Legal – Aprobación del Registro Nacional de Administradores de Condominio

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Alerta Legal – Aprobación del Registro Nacional de Administradores de Condominio   En un blog anterior, les informamos sobre los requisitos y regulaciones para los administradores de condominio – los puedes consultar en el siguiente link Administradores de condominio bajo la Ley N°21.442 – Nueva Ley Copropiedad (czabogados.cl) -; pues bien, en esta oportunidad, te comentamos que la Secretaría Ejecutiva de Condominio por medio del Decreto N°05, aprobó el Reglamento del Registro Nacional de Administradores de Condominios y que aquí te contamos novedades.   Con la entrada en vigencia de la Ley 21.442, quedaron varias materias que para su aplicación, requerían de la creación y publicación de textos legales para que fueran aplicables, ello ocurre, con el Registro Nacional de Administradores de Condominio ya que comenzarán a ser aplicables las normas del Título XIII de la Ley 21.442.   No obstante, aun queda pendiente que la Contraloría General de la República tome razón de dicho reglamento, por lo que una vez ocurra y sea publicado en el Diario Oficial aquel entrará en vigencia y sus disposiciones serán aplicables.   En CZ Abogados estamos preparando un texto informativo sobre su contenido para que sepas que contendrá el Reglamento del Registro Nacional de Administradores de Condominio y la aplicación de sus normas.   Puedes consultar el texto en comento en el siguiente link: Aprueba Reglamento Registro Nacional de Administradores de Condominio.   Les recordamos además que en CZ Abogados contamos con abogados especialistas y con amplia trayectoria donde prestamos asesoría a los distintos participantes de la Copropiedad Inmobiliaria, principalmente a Administradores y Comité de Administración. Te podremos ayudar en actualidad jurídica como así también en otras materias, especialmente en la Copropiedad Inmobiliaria en el siguiente link Nueva Ley de Copropiedad N° 21.442 (czabogados.cl).