Modificación de Reglamento de Copropiedad y el Reglamento de la Ley 21442 – ¿Qué hacer?

Modificación de Reglamento de Copropiedad y el Reglamento de la Ley 21442 – ¿Qué hacer?   A estas alturas, ya no resulta novedad la existencia de la “nueva” Ley 21.442 sobre Copropiedad Inmobiliaria, pues dejó sin efecto las disposiciones legales de la Ley 19.537. Con ello, las nuevas bondades y facilidades que entrega la ley vigente son variadas, pero trajo consigo una novedad importante y que no puede pasar por alto, se deben ajustar -modificar- los reglamentos de copropiedad.   En específico, es el artículo 100 de la ley 21.442, el que indica esta obligación de ajustar o modificar los reglamentos de copropiedad: “(…) Las comunidades de copropietarios que se hubieren acogido a la ley N° 19.537 se regirán por la presente ley desde su publicación, debiendo ajustarse los reglamentos de copropiedad a sus disposiciones en el plazo de un año. (…)”   Entonces, del texto anterior, la ley impuso el plazo de 1 año para ajustar -modificar- los reglamentos de copropiedad a las disposiciones de la ley 21.442. El problema se presentó sobre el hecho que, desde abril 2022 a abril 2023, existían muchas disposiciones de la ley que exigían la dictación de otros textos legales, entre ellos, el reglamento de la propia ley 21.442. Razón por la cual, cumplido el año que impuso el artículo 100, la Secretaría Ejecutiva de Condominios, por medio de su circular N°2, tuvo que interpretar la ley, indicando en definitiva que el plazo de 1 año, no empezaría a correr, sino hasta que se dictara el reglamento de la Ley. Han pasado casi dos años desde la Ley, y, hasta esta fecha, no existe el reglamento de la ley 21.442; por lo que es necesario revisar ciertas preguntas sobre esta materia, siendo la más importante:   ¿Cuál es el objetivo del reglamento de una Ley?   Simplemente, consiste en un texto de rango legal, que tiene un carácter secundario a la Ley, sea aclarando, precisando o complementando pasajes de la propia Ley, y jamás, contraponiéndose a ella.   ¿Cuál es el estado del reglamento de la Ley 21.442?   En abril de 2023, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo presentó el texto del reglamento de la Ley 21.442 a la Contraloría General de La República para que aquella Institución fiscalizadora de la Administración del Estado apruebe su contenido y de esa manera pueda ser publicada en el Diario Oficial, sin embargo, en agosto del mismo, el texto fue retiro por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, no existiendo nuevas actualizaciones sobre la materia.   ¿Qué implica modificar el reglamento de copropiedad, sin existir aún el reglamento de la Ley?   Sobre esta materia, las opiniones son diversas y no existe un acuerdo general, sin embargo, esta parte siempre ha sido de la postura que no es absolutamente necesario esperar al reglamento de la Ley para poder aplicar las novedades y modificar los reglamentos de copropiedad, teniendo siempre a la vista todas las normas existentes y redactar un texto que permita la aplicación del reglamento cuando sea publicado, solo es cuestión es acomodar las piezas de manera correcta.   Además, debemos tener presente que ajustar -modificar- el reglamento de copropiedad a la Ley 21.422 toma su tiempo, ya que requiere del acuerdo de gran parte de la comunidad, lo que no siempre es fácil ni mucho menos rápido.   En definitiva, la no existencia, aún, del reglamento de la Ley 21.442 no impide iniciar con el proceso de modificación, ya que se cuentan con los antecedentes necesarios para ello. Si quisiéramos ver esta materia aplicada a otras normas de nuestro ordenamiento, ha ocurrido en reiteradas ocasiones, esto es, una ley impone una obligación legal, pero que no se encuentra disponible algún texto legal.   Si una disposición legal de la Ley 21.442 me permite hacer o realizar una acción ¿Debo modificar el reglamento de Copropiedad antes? ¿O lo puedo hacer simplemente porque la Ley así lo dice?   Depende, y lo hará sobre la materia que se trate. Por ejemplo, existen normas que, por su rango legal, deben ser aplicadas por sobre lo que indican los reglamentos de copropiedad. Recordemos que la autonomía de la voluntad tiene, dentro de sus límites, las leyes. No obstante, también debemos estar atentos a la redacción de la norma, ya que, si exige o señala que de alguna u otra manera, el reglamento de copropiedad será lo que defina, cómo es lo que ocurre con las asambleas de copropietarios virtuales; si no se ha modificado el reglamento a la nueva Ley, simplemente las asambleas virtuales no se pueden hacer, por disposición legal. Si de todas maneras se realizan, aquella adolece de nulidad, pudiéndose dejar sin efecto mediante denuncia en Juzgado de Policía Local.   Te recordamos además que en CZ Abogados contamos con abogados especialistas y con amplia trayectoria donde prestamos asesoría a los distintos participantes de la Copropiedad Inmobiliaria, principalmente a Administradores y Comité de Administración. Te podremos ayudar con materia de actualidad jurídica como así también en otras materias, especialmente en la revisión de los contratos vigentes de tu condominio. Te presente que está y más detalles sobre la Copropiedad Inmobiliaria en el siguiente link Nueva Ley de Copropiedad N° 21.442 (czabogados.cl)

Todo lo que tienes que saber sobre el Corte de la Luz por morosidad – Ley 21.442 Copropiedad Inmobiliaria

Todo lo que tienes que saber sobre el Corte de la Luz por morosidad – Ley 21.442 Copropiedad Inmobiliaria   En el mundo de los condominios, siempre se ha dicho que ante morosidad, el Administrador tiene la facultad de proceder con el corte del suministro del servicio eléctrico de aquella unidad morosa en el pago de los gastos comunes. Frente a lo anterior, la respuesta es afirmativa, pero se deben cumplir ciertos requisitos antes de proceder con aquella medida, como así también, con ciertas limitaciones.   ¿Se puede cortar la luz por morosidad en el pago de los gastos comunes?   Sí, ya que es una de las facultades con que cuenta el Administrador, como así lo consagra la Ley 21.442 sobre Copropiedad Inmobiliaria.   Sobre el particular, debemos consultar el artículo 20 (señala las funciones legales del Administrador) que en su numeral 9) indica “Suspender o requerir la suspensión, según sea el caso, y con acuerdo del comité de administración, del servicio eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción que se suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes.”   Asimismo, debemos tener presente lo que indica el artículo 36 de la misma ley, ya que consagra con mayor detalle esta facultad legal.   Es así entonces, ¿El corte de luz, tiene limitaciones?   Sí, ya que no es una facultad que se pueda aplicar de manera arbitraria. De esta manera, a partir de los artículos señalados, se indican las siguientes limitaciones:  

Derribando mitos sobre los cilindros de gas en los Condominios

Derribando mitos sobre los cilindros de gas en los Condominios   Durante la vida en Copropiedad, muchos han sido los mitos o conversaciones de pasillo sobre la tenencia de cilindros de gas en los departamentos. ¿Se pueden tener? O ¿Estoy incurriendo en una falta?   Antes de ir con la respuesta, debemos tener en consideración el marco normativo, por lo que debemos consultar a la Superintendencia de Electricidad y Combustibles (SEC), la que por medio de del Oficio Circular N°13192 , de fecha 30 de septiembre de 2016, se han indicado cierto parámetros sobre la materia.   Ahora, ¿se pueden tener cilindros de gas al interior de los departamentos? La respuesta es sí, pero con matices, ya que la normativa vigente prohíbe el uso de cilindros de gas en edificios para aparatos fijos, tales como cocinas, calefones, entre otros; no así para aparatos o artefactos móviles en lo que los cilindros se encuentren incorporados, ya que se permite la tenencia de cilindros de gas hasta 15 Kg.   El principal matiz en la materia, consiste en que ha sido la propia SEC quien a establecido que, sin perjuicio de la norma establecida en el párrafo anterior sea la vigente, se debe estar primero a las normas que el Condominio, sujeto a la Copropiedad Inmobiliaria ha establecido. Dicho en otras palabras, si el condominio prohíbe su uso, lo que indicado por la SEC no aplicará.   En definitiva y ante lo expuesto, recuerda siempre que la seguridad del condominio y de sus residentes es lo primordial, para así evitar accidentes o responsabilidades futuras.   Te recordamos además que en CZ Abogados contamos con abogados especialistas y con amplia trayectoria donde prestamos asesoría a los distintos participantes de la Copropiedad Inmobiliaria, principalmente a Administradores y Comité de Administración. Te podremos ayudar con materia de actualidad jurídica como así también en otras materias, especialmente en la revisión de los contratos vigentes de tu condominio. Te presente que está y más detalles sobre la Copropiedad Inmobiliaria en el siguiente link Nueva Ley de Copropiedad N° 21.442 (czabogados.cl)   Contacto Felipe Winkler A.+(56 2) 289 99 389. Axo 104.Felipe.winkler@czabogados.cl

¿Sabes para qué es el Fondo Común de Reserva?

¿Sabes para qué es el Fondo Común de Reserva? Ser miembro de un condominio adscrito a Copropiedad Inmobiliaria implica varias cosas, como así ya hemos visto en blogs anteriores pero, ¿sabes para qué sirve o la utilidad del Fondo Común de Reserva? Quédate para conocer sobre la materia. La figura del Fondo Común de Reserva no es nueva ni exclusiva de la nueva Ley 21.442, pero sí adquirió una mayor fuerza su aplicación y existencia en atención a que cada vez más, los copropietarios, arrendatarios y ocupantes en general de un condominio, están al pendiente de la vida en Copropiedad. Dicho lo anterior, el objetivo del Fondo Común de Reserva está orientado a solventar gastos comunes extraordinarios, urgentes o imprevistos que se incurran en el condominio. Como verás, de su propia definición se sustraen 3 cualidades que el gasto puede cumplir para que se pueda imputar a este fondo. Entonces, ¿todo gasto que se desee hacer puede pagarse con el Fondo Común de Reserva? La respuesta en no, ya que debe cumplir con que aquel gasto sea extraordinario, urgente o imprevisto. ¿Si el gasto no cumple con alguna de aquellas cualidades, se puede imputar al Fondo Común de Reserva? En principio no, pero la ley permite que, si el gasto es ordinario de mantención o reparación sí se puede utilizar, siempre que concurra la autorización de la Asamblea de Copropietarios, mediante acuerdo adoptado por la mayoría absoluta de los derechos del condominio. En cambio, es la propia ley quien señala que, además de las cualidades antes indicadas, este fondo está especialmente dirigido a solventar pagos asociados al término del contrato del personal, debiendo reservarse un porcentaje proporcional del fondo común de reserva para esté ítem, siendo determinado dicho porcentaje por la asamblea de copropietarios en sesión extraordinaria, a propuesta de la administración del condominio. ¿Se puede disponer libremente de este fondo? No, el límite es el porcentaje fijado para solventar pagos relacionados al término de un contrato laboral del personal del Condominio. Les recordamos además que en CZ Abogados contamos con abogados especialistas y con amplia trayectoria donde prestamos asesoría a los distintos participantes de la Copropiedad Inmobiliaria, principalmente a Administradores y Comité de Administración. Te podremos ayudar en actualidad jurídica como así también en otras materias, especialmente en la Copropiedad Inmobiliaria en el siguiente link Nueva Ley de Copropiedad N° 21.442 (czabogados.cl)

Alerta Legal – Aprobación del Registro Nacional de Administradores de Condominio

Alerta Legal – Aprobación del Registro Nacional de Administradores de Condominio   En un blog anterior, les informamos sobre los requisitos y regulaciones para los administradores de condominio – los puedes consultar en el siguiente link Administradores de condominio bajo la Ley N°21.442 – Nueva Ley Copropiedad (czabogados.cl) -; pues bien, en esta oportunidad, te comentamos que la Secretaría Ejecutiva de Condominio por medio del Decreto N°05, aprobó el Reglamento del Registro Nacional de Administradores de Condominios y que aquí te contamos novedades.   Con la entrada en vigencia de la Ley 21.442, quedaron varias materias que para su aplicación, requerían de la creación y publicación de textos legales para que fueran aplicables, ello ocurre, con el Registro Nacional de Administradores de Condominio ya que comenzarán a ser aplicables las normas del Título XIII de la Ley 21.442.   No obstante, aun queda pendiente que la Contraloría General de la República tome razón de dicho reglamento, por lo que una vez ocurra y sea publicado en el Diario Oficial aquel entrará en vigencia y sus disposiciones serán aplicables.   En CZ Abogados estamos preparando un texto informativo sobre su contenido para que sepas que contendrá el Reglamento del Registro Nacional de Administradores de Condominio y la aplicación de sus normas.   Puedes consultar el texto en comento en el siguiente link: Aprueba Reglamento Registro Nacional de Administradores de Condominio.   Les recordamos además que en CZ Abogados contamos con abogados especialistas y con amplia trayectoria donde prestamos asesoría a los distintos participantes de la Copropiedad Inmobiliaria, principalmente a Administradores y Comité de Administración. Te podremos ayudar en actualidad jurídica como así también en otras materias, especialmente en la Copropiedad Inmobiliaria en el siguiente link Nueva Ley de Copropiedad N° 21.442 (czabogados.cl).

¿Qué son las consultas por escrito? Ley 21.442

¿Qué son las consultas por escrito? Ley 21.442   Sobre las decisiones de la Asamblea de Copropietarios La Ley dispone que la Asamblea de Copropietarios es el principal órgano de toma de decisiones y de administración de un Condominio, por lo que la regla general y el mecanismo para que lo anterior ocurra, es que los copropietarios de un condominio se reúnan en un salón del Edificio o condominio para decidir sobre el futuro de su vida en copropiedad. Ahora bien, y como les señalamos, el anterior es la regla general, por lo que existe otra alternativa para la adopción de acuerdos, la que consiste en realizar una Consulta por Escrito.   ¿Qué es una Consulta por Escrito? Consiste en un mecanismo alternativo a una Asamblea para adoptar acuerdos, sin que los copropietarios se junten de manera presencial para decidir sobre cualquier materia que se someta a votación en copropiedad.   ¿Cómo se hace una Consulta por escrito? El artículo 15 de la Ley 21.442 es el encargado de explicar este mecanismo, pero, para que sea llevado de manera satisfactoria, la Ley establece que previo a toda consulta que se quiera realizar se debe citar a una Sesión Informativa y remitir todos los antecedentes necesarios para una votación informada a todos los copropietarios. Una sesión informativa consiste en una reunión de copropietarios, citada por el presidente del comité de administración, pero que no requiere quórum de constitución ni de acuerdo, ya que como lo menciona su propio nombre, su objetivo es meramente informar sobre la materia que se someterá a consulta, la fecha, plazo y modalidad de la Consulta por escrito. Realizada la Sesión Informativa, se deberá enviar en la fecha informada la consulta para las respectivas votaciones de los copropietarios hábiles.   ¿Cómo puede ser el sistema de votación? Sobre esta materia, la Ley no lo ha determinado, sino que solo establece que se debe contar con un mecanismo que permita asegurar fehacientemente la identidad de quienes participen en la consulta, por lo que la modalidad de votación que se cuenta puede ser presencial -urnas-, correo electrónico o bien, mediante una encuesta utilizando los software de administración.   ¿Cuándo se entiende aprobada una Consulta por Escrito? La consulta se entenderá aprobada cuando obtenga la aceptación por escrito de los copropietarios que representen el quórum exigido según la materia de que se trate, de acuerdo a la tabla del artículo 15 de la Ley 21.442. Además, las votaciones que se reciban deberán cumplir con un mecanismo que, de fe sobre la identidad del votante, para que de esa manera no existan doble votación de una unidad o del propietario y su arrendatario.   ¿Se debe reducir a Escritura Pública el acuerdo adoptado por Consulta por Escrito? Sobre esta materia, la Ley hace extensible que cuando se trate de materias como modificación de Reglamento de Copropiedad o cualquier materia que sea de Asamblea Extraordinaria de Mayoría Reforzada, se deberá reducir a Escritura Pública el acuerdo adoptado. En la práctica, se reduce a escritura pública todo acuerdo que se adopte por consulta por escrito, ya que los bancos así lo exigen si se les presenta un acta que haya decidido sobre el cambios de miembros de comité de administración.   Les recordamos además que en CZ Abogados contamos con abogados especialistas y con amplia trayectoria donde te podremos ayudar con todas las materias relacionadas con la Copropiedad Inmobiliaria visitando esta y otras materias de su interés en Inmobiliaria y Copropiedad – CZ Abogados. Además, pueden consultar el siguiente link para conocer los servicios que ofrecemos a las comunidades Nueva Ley de Copropiedad N° 21.442 (czabogados.cl)