Modificación de Reglamento de Copropiedad y el Reglamento de la Ley 21442 – ¿Qué hacer?
A estas alturas, ya no resulta novedad la existencia de la “nueva” Ley 21.442 sobre Copropiedad Inmobiliaria, pues dejó sin efecto las disposiciones legales de la Ley 19.537. Con ello, las nuevas bondades y facilidades que entrega la ley vigente son variadas, pero trajo consigo una novedad importante y que no puede pasar por alto, se deben ajustar -modificar- los reglamentos de copropiedad.
En específico, es el artículo 100 de la ley 21.442, el que indica esta obligación de ajustar o modificar los reglamentos de copropiedad: “(…) Las comunidades de copropietarios que se hubieren acogido a la ley N° 19.537 se regirán por la presente ley desde su publicación, debiendo ajustarse los reglamentos de copropiedad a sus disposiciones en el plazo de un año. (…)”
Entonces, del texto anterior, la ley impuso el plazo de 1 año para ajustar -modificar- los reglamentos de copropiedad a las disposiciones de la ley 21.442. El problema se presentó sobre el hecho que, desde abril 2022 a abril 2023, existían muchas disposiciones de la ley que exigían la dictación de otros textos legales, entre ellos, el reglamento de la propia ley 21.442. Razón por la cual, cumplido el año que impuso el artículo 100, la Secretaría Ejecutiva de Condominios, por medio de su circular N°2, tuvo que interpretar la ley, indicando en definitiva que el plazo de 1 año, no empezaría a correr, sino hasta que se dictara el reglamento de la Ley. Han pasado casi dos años desde la Ley, y, hasta esta fecha, no existe el reglamento de la ley 21.442; por lo que es necesario revisar ciertas preguntas sobre esta materia, siendo la más importante:
¿Cuál es el objetivo del reglamento de una Ley?
Simplemente, consiste en un texto de rango legal, que tiene un carácter secundario a la Ley, sea aclarando, precisando o complementando pasajes de la propia Ley, y jamás, contraponiéndose a ella.
¿Cuál es el estado del reglamento de la Ley 21.442?
En abril de 2023, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo presentó el texto del reglamento de la Ley 21.442 a la Contraloría General de La República para que aquella Institución fiscalizadora de la Administración del Estado apruebe su contenido y de esa manera pueda ser publicada en el Diario Oficial, sin embargo, en agosto del mismo, el texto fue retiro por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, no existiendo nuevas actualizaciones sobre la materia.
¿Qué implica modificar el reglamento de copropiedad, sin existir aún el reglamento de la Ley?
Sobre esta materia, las opiniones son diversas y no existe un acuerdo general, sin embargo, esta parte siempre ha sido de la postura que no es absolutamente necesario esperar al reglamento de la Ley para poder aplicar las novedades y modificar los reglamentos de copropiedad, teniendo siempre a la vista todas las normas existentes y redactar un texto que permita la aplicación del reglamento cuando sea publicado, solo es cuestión es acomodar las piezas de manera correcta.
Además, debemos tener presente que ajustar -modificar- el reglamento de copropiedad a la Ley 21.422 toma su tiempo, ya que requiere del acuerdo de gran parte de la comunidad, lo que no siempre es fácil ni mucho menos rápido.
En definitiva, la no existencia, aún, del reglamento de la Ley 21.442 no impide iniciar con el proceso de modificación, ya que se cuentan con los antecedentes necesarios para ello. Si quisiéramos ver esta materia aplicada a otras normas de nuestro ordenamiento, ha ocurrido en reiteradas ocasiones, esto es, una ley impone una obligación legal, pero que no se encuentra disponible algún texto legal.
Si una disposición legal de la Ley 21.442 me permite hacer o realizar una acción ¿Debo modificar el reglamento de Copropiedad antes? ¿O lo puedo hacer simplemente porque la Ley así lo dice?
Depende, y lo hará sobre la materia que se trate. Por ejemplo, existen normas que, por su rango legal, deben ser aplicadas por sobre lo que indican los reglamentos de copropiedad. Recordemos que la autonomía de la voluntad tiene, dentro de sus límites, las leyes. No obstante, también debemos estar atentos a la redacción de la norma, ya que, si exige o señala que de alguna u otra manera, el reglamento de copropiedad será lo que defina, cómo es lo que ocurre con las asambleas de copropietarios virtuales; si no se ha modificado el reglamento a la nueva Ley, simplemente las asambleas virtuales no se pueden hacer, por disposición legal. Si de todas maneras se realizan, aquella adolece de nulidad, pudiéndose dejar sin efecto mediante denuncia en Juzgado de Policía Local.
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