Obligación económica (gastos comunes) y Fondo de Reserva

Obligación económica (gastos comunes) y Fondo de Reserva   Nos consultan si las reparaciones de los sistemas de agua que no son urgentes o imprevistos, ¿pueden solventarse con el fondo de reserva o deben cargarse al gasto común? Luego, si los gastos se imputan gastos al fondo de reserva, sin consulta o instrucción previa de la asamblea, es necesario demostrar que corresponden al concepto definido en el reglamento. A fin de dar una respuesta acabada a ambas consultas y asegurar una adecuada justificación de las mismas, revisaremos diversos aspectos legales de la Ley 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria.   Gastos comunes ordinarios y extraordinarios La definición de gastos comunes se encuentra en el artículo 2° de la citada ley, particularmente el numeral 4 y 5 que distingue entre gastos comunes ordinarios y extraordinarios respectivamente.  La definición de ambos gastos y la distinción de tipos de gastos comunes ordinarios es la siguiente: “4.- Gastos comunes ordinarios: se tendrán por tales los siguientes: a) De administración: los correspondientes a remuneraciones del personal de servicio, conserje y administrador, y los de previsión que procedan; b) De mantención: los necesarios para el mantenimiento de los bienes de dominio común, tales como revisiones periódicas de orden técnico, aseo y lubricación de los servicios, maquinarias e instalaciones, reposición de luminarias, ampolletas, accesorios, equipos y útiles necesarios para la administración, mantención y aseo del condominio, y otros análogos; c) De reparación: los que demande el arreglo de desperfectos o deterioros de los bienes de dominio común o el reemplazo de artefactos, piezas o partes de éstos, y d) De uso o consumo: los correspondientes a los servicios colectivos de calefacción, agua potable, gas, energía eléctrica, teléfonos u otros de similar naturaleza. 5.- Gastos comunes extraordinarios: los gastos adicionales o diferentes a los gastos comunes ordinarios y las sumas destinadas a nuevas obras comunes.” Conforme el artículo 4º de la Ley de Copropiedad, el aporte de cada copropietario tanto a los gastos comunes ordinarios como a los gastos comunes extraordinarios se realizará en proporción al derecho que le corresponda a cada copropietario en los bienes de dominio común o bien, en la forma en que el reglamento de copropiedad establezca.   Fondo común de reserva El artículo 7° de la citada ley establece la existencia del fondo común de reserva. La administración de todo condominio deberá generar un “fondo común de reserva para atender a reparaciones de los bienes de dominio común, a la certificación periódica de las instalaciones de gas, certificación de ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas y sus instalaciones o a gastos comunes urgentes o imprevistos. Este fondo se formará e incrementará con el porcentaje de recargo sobre los gastos comunes que, en sesión extraordinaria, fije la asamblea de copropietarios; con el producto de las multas e intereses que deban pagar, en su caso, los copropietarios, y con los aportes por concepto de uso y goce exclusivos sobre bienes de dominio común a que alude el inciso segundo del artículo 13. Los recursos de este fondo se mantendrán en depósito en una cuenta corriente bancaria o en una cuenta de ahorro o se invertirán en instrumentos financieros que operen en el mercado de capitales, previo acuerdo del Comité de Administración. Esta cuenta podrá ser la misma a que se refiere el inciso sexto del artículo 23.” Conforme la normativa citada, los gastos comunes ordinarios de reparación y otros gastos específicos de mantención pueden satisfacerse a través del fondo común de reserva, toda vez que el artículo 7° de la ley lo establece expresamente. Esto, permite evitar fluctuaciones en el monto de gasto común mensual derivados de gastos ocasionales.   Gastos que se permite imputar al fondo de reserva   Gastos extraordinarios Sin perjuicio de lo señalado anteriormente, es necesario tener presente que el artículo 17° de la ley de Copropiedad establece que sólo podrán tratarse en sesiones extraordinarias de la asamblea, entre otros: “7. Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un período de doce meses, el equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.” Así entonces, el uso del fondo de reserva está sujeto al límite monto, equivalente a 6 cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio, dentro de un período de 12 meses.   Sesión extraordinaria para gastos extraordinarios Si el gasto a realizar representa un monto mayor, deberá tratarse en una sesión extraordinaria o bien, someterse a consulta por escrito a los copropietarios, firmada por el Presidente del Comité de Administración y por el administrador del condominio. El inciso 6° del artículo 17 establece el procedimiento de consulta: La consulta se entenderá aprobada “cuando obtenga la aceptación por escrito y firmada de los copropietarios que representen a lo menos el 75% de los derechos en el condominio. El acuerdo correspondiente deberá reducirse a escritura pública suscrita por el Presidente del Comité de Administración y por el administrador del condominio, debiendo protocolizarse los antecedentes que respalden el acuerdo, dejándose constancia de dicha protocolización en la respectiva escritura. En caso de rechazo de la consulta ella no podrá renovarse antes de 6 meses.” Con todo, las reparaciones de los sistemas de agua que no son urgentes o imprevistos sí pueden solventarse con el fondo de reserva en la medida que no superen el límite de gasto establecido en el artículo 17°, número 7. En cuanto a la necesidad de consulta para utilizar el fondo de reserva, es necesario tener presente el límite de gasto ante señalado.

Nueva ley de Copropiedad Inmobiliaria (21442)

Nueva ley de Copropiedad Inmobiliaria (21442)   El 13 de abril de 2022 se publicó en el Diario Oficial la nueva ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria, otorgándole a las comunidades el plazo de un año contado desde que se dicte el reglamento de la Ley para actualizar el Reglamento de Copropiedad inmobiliaria. La ley N°19.537 del año 1997, salvo ciertas materias de aplicación diferida en el tiempo que requieren de la publicación del Reglamento de la propia Ley y que puedes revisar en nuestro blog “Aplicación diferida de la ley 21.442” Gracias a esta nueva ley, la vida en copropiedad se actualiza a estos nuevos tiempos de tecnología e inmediatez, como así también viene a subsanar un punto que por años estuvo pendiente de resolver, las novedades que destacamos de la Ley 21.442 son las siguientes:   1. Registro de copropietarios La ley y particularmente el artículo 5, impone la obligación del copropietario de incorporarse en el registro de copropietarios debiendo consignar, entre otros, sus correos electrónicos y sus respectivos domicilios en el registro de copropietarios.   2. Obligación económica Nuevo concepto de carácter general que la nueva Ley impone para los antes denominados gastos comunes. El numeral 8° del artículo 2° los determina y señala que corresponde a todo “pago en dinero que debe efectuar el copropietario para cubrir gastos comunes ordinarios, gastos comunes extraordinarios o del fondo común de reserva, fondo operacional inicial, multas, intereses, primas de seguros u otros, según determine el respectivo reglamento de copropiedad”.  Puedes revisar mayor detalle de la obligación económica en nuestro blog Obligación económica (gastos comunes) y Fondo de Reserva.   3. Fondo común de reserva Conforme la nueva normativa su uso se restringe a cubrir “gastos comunes urgentes, extraordinarios e imprevistos” e incorpora la novedad de permitir también destinarlo al pago de las indemnizaciones y gastos por el eventual término de la relación laboral del personal contratado. Con lo anterior, la nueva Ley señala mecanismos para su utilización, como así también cómo se incrementa.   4. Plazo de pago de las obligaciones económicas La práctica del pago de los gastos comunes, ahora denominado “obligación económica”, en muchas comunidades era de acuerdo a lo que el administrador informaba, ya sea porque el reglamento de copropiedad no lo determinaba, o bien, porque así lo decidía. Con la nueva Ley N° 21.442 desaparece toda duda en relación a la fecha del pago de las obligaciones económica ya que el art. 7° establece que el pago deberá realizarse “dentro de los diez primeros días siguientes a la fecha de emisión del correspondiente aviso de cobro, salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra periodicidad o plazo.”   5. Cobro de obligaciones económicas El artículo 20 de la ley establece las funciones del administrador y amplía las herramientas para el cobro de los gastos comunes, estableciendo en el numeral 9 que frente a deudas de 3 o más meses continuos o discontinuos, de los gastos comunes, podrá suspender o requerir la suspensión, según sea el caso, y con acuerdo del comité de administración, de uno de los siguientes servicios: eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción.   6. Asamblea de copropietarios Se mantiene la distinción entre asambleas ordinarias y asambleas extraordinarias según la materia de que tratan, pero, los quórums para constituir y tomar decisiones son modificados respecto de lo que conocíamos en la ley 19.537 diferenciándose quórums para asambleas ordinarias, asambleas extraordinarias de mayoría absoluta y asambleas extraordinarias de mayoría reforzada. Por ejemplo, una clásica asamblea ordinaria de rendición de cuentas de la administración o elección de comité de administración, si bien, mantiene la mayoría absoluta como requisito para la toma de decisiones, ahora exige hacer un único llamado con la presencia de a lo menos el 33% de los derechos del condominio, eliminándose entonces poder constituir la asamblea en una segunda citación con los presentes.   7. Consultas por escrito y sesiones informativas El artículo 15 de la nueva ley amplía el mecanismo de la consulta ya existente a todas las materias que pueden ser tratadas en Asamblea, estableciendo la consulta por escrito a los copropietarios previo acuerdo de comité de administración y consecuente remisión de los antecedentes a la dirección o correo electrónico que los copropietarios tengan registrados en la administración del condominio y previa exposición de la propuesta en una sesión informativa, la que no requerirá cumplir con quórum mínimo para su constitución.   8. Comparecencia en asamblea La comparecencia del copropietario es obligatoria, pudiendo designar un representante para ello, pero si no lo hiciera o, habiéndolo designado, éste no asistiere, “se entenderá que acepta, por el solo ministerio de la ley, que asuma su representación el arrendatario o el ocupante a quien hubiere entregado la tenencia de su unidad, salvo que el propietario comunique expresamente lo contrario”. Por lo tanto, hoy en día, la asistencia y participación del arrendatario es válida y responde a las reglas generales para comparecer en Asamblea (por ejemplo, no ser moroso en el pago de las obligaciones económicas), requiriendo, el arrendatario, única y exclusivamente de un poder de representación en las Asambleas Extraordinarias de Mayoría Reforzada.   9. Asambleas virtuales Quizás la mayor y más esperada novedad que incentiva la participación en las asambleas es la posibilidad de realizar asambleas virtuales a través de videoconferencias o mixtas, considerando asistentes presenciales y otros digitales. Si bien, la ley exige establecer requisitos y condiciones que aseguren una participación y votación efectiva y simultánea, lamentablemente también lo vincula con las normas y requisitos que señale un reglamento de la ley que aún no ha sido dictado. No obstante, se reduce al requisito general de la individualización de la persona que comparece y la unidad que representa.   10. Mascotas Cada vez más, las mascotas integran un lugar importante dentro del núcleo familiar, por lo que la nueva Ley 21.442 no se podía quedar atrás en esta materia; por ello, la nueva ley establece que no se puede prohibir la tenencia de mascotas respecto de la propiedad exclusiva de los copropietarios, pero, sí, el Reglamento de Copropiedad deberá establecer expresamente las obligaciones…