Requisitos y Regulaciones para Administradores de Condominio

 

Antes de la entrada en vigencia de la Ley N°21.442 sobre Copropiedad Inmobiliaria, la figura del Administrador de un Condominio no se encontraba mayormente regulada en la ley, en la actualidad la persona o empresa que ocupe aquel cargo debe cumplir con una serie de requisitos para inscribirse y mantenerse en el Registro Nacional de Administradores a cargo del MINVU. La ley también crea un listado de infracciones, un sistema de reclamación y procedimiento ante el incumplimiento de los administradores. A continuación, pasaremos a revisar parte de estas nuevas regulaciones:

 

¿Qué es el Registro Nacional de Administradores?

Según el Artículo 82 de la Ley de Copropiedad inmobiliaria, es un Registro Nacional de carácter público obligatorio y gratuito, que estará a cargo del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, en el cual deberán inscribirse todas las personas naturales o jurídicas que ejerzan la actividad de administradores de condominios, siempre que cumplan con las disposiciones de la mencionada ley y su reglamento (el cual aún no ha sido publicado hasta esta fecha). Ponemos acento en el carácter obligatorio del Registro, por lo que NO podrán ejercer como administradores las empresas o personas naturales que no estén inscritos. La inscripción deberá realizarse en la plataforma digital que el Ministerio de Vivienda y Urbanismo disponga al efecto.

 

¿Desde cuándo es obligatorio efectuar la inscripción?

El Registro Nacional de Administradores debería haberse encontrado operativo desde el mes de abril de año 2023, a la fecha de hoy eso no ha ocurrido. Una vez que se encuentre operativo los administradores y empresas de administración tendrán el plazo de 18 meses para efectuar el registro.

 

¿Cuáles son los requisitos para inscribirse en el Registro Nacional de Administradores?

De acuerdo a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria y al Borrador del Reglamento del Registro Nacional de Administradores de Condominio, los requisitos para inscribirse en el Registro Nacional, como administrador remunerado, son los siguientes:

Personas Naturales:

1. Presentar Formulario de solicitud dispuesto por la Secretaría Ejecutiva de Condominios.
2. Tener mayoría de edad y ser chileno o extranjero con residencia vigente en el país.
3. No haber sido condenado por alguno de los delitos contemplados en los Títulos VIII y IX del Libro Segundo del Código Penal, lo que se acreditará con el Certificado Antecedentes Penales para fines especiales.
4. Haber aprobado la educación media.
5. Haber aprobado un curso de capacitación en materias de administración de condominios, o bien, contar con la certificación de competencias laborales referidas a la administración de condominios; requisitos que podrán ser acreditados mediante alguno de los siguientes documentos:
   1. Certificado de aprobación del curso de capacitación, otorgado por alguna institución de educación superior del Estado o reconocida por éste, o por un organismo técnico de capacitación acreditado por el Servicio Nacional de Capacitación y Empleo.
   2. Certificado de competencias labores en administración de condominios, otorgado por un centro acreditado por la Comisión del Sistema Nacional de Certificación de Competencias Laborales, ChileValora, conforme a lo dispuesto en la ley N° 20.267.
6. Declaración jurada que señale la autenticidad de los documentos presentados, según formato dispuesto por la Secretaría Ejecutiva de Condominios.

Personas Jurídicas:

1. Presentar Formulario inscripción según formato dispuesto por la Secretaría Ejecutiva de Condominios.
2. Contar con personalidad jurídica vigente al momento de la solicitud de inscripción en el Registro, con objeto social específico.
3. Nómina de las personas naturales que ejercerán las labores de administradores o subadministradores de condominios, las que individualmente deberán estar inscritas en el Registro Nacional a título oneroso.
4. Identificación del representante legal de la persona jurídica o de alguno de los socios, accionistas o autoridades superiores, quien deberá cumplir con cada uno de los requisitos de las Personas Naturales.
5. Declaración jurada que señale la autenticidad de los documentos presentados, según formato dispuesto por la SEC.

 

¿Cuáles son las incorporaciones relativas a las infracciones, reclamaciones, sanciones y procedimiento ante incumplimiento de administradores?

Otro tema importante, es la creación de listado de infracciones a las funciones de los administradores y subadministradores, las que serán conocidas y sancionadas por las respectivas secretarías regionales ministeriales de vivienda y urbanismo. El listado de infracciones se encuentra contenidas en el Titulo XIV de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria donde se distinguen entre faltas graves, gravísimas, menos graves o leves. Respecto de las sanciones que traen aparejadas dichas infracciones la más grave corresponde a la eliminación del Registro Nacional de Administradores, otras son multas a beneficio fiscal o amonestación por escrito al administrador, que manchará su hoja de vida en la registro. En cuanto a eventuales sanciones derivadas de infracción a sus obligaciones, la Ley N°21.442 establece diversas sanciones según la categoría de infracción que se trate:

Tipo Infracción	Sanción
Gravísimas	Eliminación del Registro Nacional y/o multa a beneficio fiscal de cinco a diez unidades tributarias mensuales.
Graves	Suspensión por uno a tres años del Registro Nacional y/o multa a beneficio fiscal de cinco a diez unidades tributarias mensuales.
Menos graves	Amonestación por escrito y/o multa a beneficio fiscal de una a cuatro unidades tributarias mensuales
Leves	Amonestación por escrito

Ya sea que se desempeñe como administradores o subadministrador o sea parte de un comité de administración o tenga interés en una comunidad de copropietarios, nuestro estudio ofrece asesoría experimentada en estas áreas y otras relacionadas.

 

¿Quiénes pueden interponer la reclamación?

La reclamación en contra del Administrador podrá ser interpuesta ante la secretaría regional ministerial de vivienda y urbanismo de la región donde se encuentre ubicado el condominio. El comité de administración o los copropietarios y arrendatarios que representen al menos el 33% de los derechos en el condominio, serán quienes podrán interponer la referida reclamación. El porcentaje señalado es el establecido en el Borrador de Reglamento De La Ley N° 21.442 Que Aprueba Nueva Ley De Copropiedad Inmobiliaria, Reglamento que a la fecha de hoy no ha sido publicado, por lo que dicho porcentaje podría variar.

Insistimos en el hecho que los Reglamentos señalados aún no han sido aprobados ni publicados, por lo que aún no se encuentran vigentes. Sin embargo, pueden consultar el siguiente blog Estado actual del Reglamento de la Ley 21.442 – CZ Abogados para mayor información.

Les recordamos además que en CZ Abogados contamos con abogados especialistas y con amplia trayectoria donde te podremos ayudar con todas las materias relacionadas con la Copropiedad Inmobiliaria visitando esta y otras materias de su interés en Inmobiliaria y Copropiedad – CZ Abogados.

En este link puede acceder al borrador del Reglamento de Registro Nacional de Administradores: Borrador Reglamento.

En este link puede acceder al borrador del Reglamento De La Ley N°21.442 que aprueba nueva Ley De Copropiedad Inmobiliaria. Borrador Reglamento.