Obligación económica (gastos comunes) y Fondo de Reserva
Nos consultan si las reparaciones de los sistemas de agua que no son urgentes o imprevistos, ¿pueden solventarse con el fondo de reserva o deben cargarse al gasto común?
Luego, si los gastos se imputan gastos al fondo de reserva, sin consulta o instrucción previa de la asamblea, es necesario demostrar que corresponden al concepto definido en el reglamento.
A fin de dar una respuesta acabada a ambas consultas y asegurar una adecuada justificación de las mismas, revisaremos diversos aspectos legales de la Ley 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria.
Gastos comunes ordinarios y extraordinarios
La definición de gastos comunes se encuentra en el artículo 2° de la citada ley, particularmente el numeral 4 y 5 que distingue entre gastos comunes ordinarios y extraordinarios respectivamente. La definición de ambos gastos y la distinción de tipos de gastos comunes ordinarios es la siguiente:
“4.- Gastos comunes ordinarios: se tendrán por tales los siguientes:
a) De administración: los correspondientes a remuneraciones del personal de servicio, conserje y administrador, y los de previsión que procedan;
b) De mantención: los necesarios para el mantenimiento de los bienes de dominio común, tales como revisiones periódicas de orden técnico, aseo y lubricación de los servicios, maquinarias e instalaciones, reposición de luminarias, ampolletas, accesorios, equipos y útiles necesarios para la administración, mantención y aseo del condominio, y otros análogos;
c) De reparación: los que demande el arreglo de desperfectos o deterioros de los bienes de dominio común o el reemplazo de artefactos, piezas o partes de éstos, y
d) De uso o consumo: los correspondientes a los servicios colectivos de calefacción, agua potable, gas, energía eléctrica, teléfonos u otros de similar naturaleza.
5.- Gastos comunes extraordinarios: los gastos adicionales o diferentes a los gastos comunes ordinarios y las sumas destinadas a nuevas obras comunes.”
Conforme el artículo 4º de la Ley de Copropiedad, el aporte de cada copropietario tanto a los gastos comunes ordinarios como a los gastos comunes extraordinarios se realizará en proporción al derecho que le corresponda a cada copropietario en los bienes de dominio común o bien, en la forma en que el reglamento de copropiedad establezca.
Fondo común de reserva
El artículo 7° de la citada ley establece la existencia del fondo común de reserva. La administración de todo condominio deberá generar un “fondo común de reserva para atender a reparaciones de los bienes de dominio común, a la certificación periódica de las instalaciones de gas, certificación de ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas y sus instalaciones o a gastos comunes urgentes o imprevistos. Este fondo se formará e incrementará con el porcentaje de recargo sobre los gastos comunes que, en sesión extraordinaria, fije la asamblea de copropietarios; con el producto de las multas e intereses que deban pagar, en su caso, los copropietarios, y con los aportes por concepto de uso y goce exclusivos sobre bienes de dominio común a que alude el inciso segundo del artículo 13.
Los recursos de este fondo se mantendrán en depósito en una cuenta corriente bancaria o en una cuenta de ahorro o se invertirán en instrumentos financieros que operen en el mercado de capitales, previo acuerdo del Comité de Administración. Esta cuenta podrá ser la misma a que se refiere el inciso sexto del artículo 23.”
Conforme la normativa citada, los gastos comunes ordinarios de reparación y otros gastos específicos de mantención pueden satisfacerse a través del fondo común de reserva, toda vez que el artículo 7° de la ley lo establece expresamente. Esto, permite evitar fluctuaciones en el monto de gasto común mensual derivados de gastos ocasionales.
Gastos que se permite imputar al fondo de reserva
- Reparaciones de los bienes de dominio común.
- Certificación periódica de las instalaciones de gas.
- Certificación de ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas y sus instalaciones.
- Gastos comunes urgentes o imprevistos.
Gastos extraordinarios
Sin perjuicio de lo señalado anteriormente, es necesario tener presente que el artículo 17° de la ley de Copropiedad establece que sólo podrán tratarse en sesiones extraordinarias de la asamblea, entre otros:
“7. Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un período de doce meses, el equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.”
Así entonces, el uso del fondo de reserva está sujeto al límite monto, equivalente a 6 cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio, dentro de un período de 12 meses.
Sesión extraordinaria para gastos extraordinarios
Si el gasto a realizar representa un monto mayor, deberá tratarse en una sesión extraordinaria o bien, someterse a consulta por escrito a los copropietarios, firmada por el Presidente del Comité de Administración y por el administrador del condominio. El inciso 6° del artículo 17 establece el procedimiento de consulta:
- Por escrito.
- Firmada por el Presidente del Comité de Administración y por el administrador del condominio.
- Incluirá los antecedentes que faciliten su comprensión.
- Proyecto de acuerdo correspondiente, para su aceptación o rechazo por los copropietarios.
La consulta se entenderá aprobada “cuando obtenga la aceptación por escrito y firmada de los copropietarios que representen a lo menos el 75% de los derechos en el condominio. El acuerdo correspondiente deberá reducirse a escritura pública suscrita por el Presidente del Comité de Administración y por el administrador del condominio, debiendo protocolizarse los antecedentes que respalden el acuerdo, dejándose constancia de dicha protocolización en la respectiva escritura. En caso de rechazo de la consulta ella no podrá renovarse antes de 6 meses.”
Con todo, las reparaciones de los sistemas de agua que no son urgentes o imprevistos sí pueden solventarse con el fondo de reserva en la medida que no superen el límite de gasto establecido en el artículo 17°, número 7.
En cuanto a la necesidad de consulta para utilizar el fondo de reserva, es necesario tener presente el límite de gasto ante señalado.
