¿Qué ocurre si la Municipalidad declara la caducidad de un Permiso de Edificación?
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La reciente resolución de la Corte de Apelaciones de Santiago ha generado especial atención en el ámbito urbanístico e inmobiliario. La Corte rechazó el reclamo interpuesto contra la Municipalidad de Pudahuel, validando la declaración de caducidad del permiso de edificación y su respectiva modificación, dictada por su Dirección de Obras Municipales (DOM). Este fallo sienta un precedente importante sobre el estándar requerido para que una obra se considere formalmente iniciada.
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¿Cuál era el conflicto?
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La inmobiliaria reclamante alegó que el proyecto contaba con recepción definitiva parcial y que las obras se iniciaron oportunamente, por lo que resultaba improcedente la declaración de caducidad. Asimismo, sostuvo que la pandemia de Covid-19 había generado una suspensión legal de los plazos, lo que extendería el tiempo para continuar las obras.
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Sin embargo, el municipio acreditó que solamente el 69,5% de los trazados proyectados habían sido ejecutados, lo que implicaba que un 30,5% —equivalente a más de 824 metros lineales— no había sido desarrollado, configurando una infracción sustancial.
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¿Qué dijo la Corte?
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La Corte de Apelaciones de Santiago ratificó la legalidad de la resolución, señalando que:
- El procedimiento administrativo fue correctamente tramitado.
- La resolución se encuentra debidamente fundamentada.
- No se vulneraron los principios de imparcialidad, abstención ni confianza legítima.
- El acto administrativo se basó en el Dictamen N° 025188N18 de la Contraloría General de la República, el cual exige la ejecución de la totalidad de los trazados y excavaciones para considerar iniciado un proyecto.
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En definitiva, no basta una ejecución parcial para evitar la caducidad: el inicio de obras exige un cumplimiento íntegro de los requisitos técnicos del trazado y excavación, sin interpretaciones fragmentadas.
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¿Por qué este Fallo es importante para el sector Inmobiliario?
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Este pronunciamiento entrega una señal clara a desarrolladores, arquitectos, DOMs y gestores urbanos: el cumplimiento formal y material de las exigencias técnicas es crucial. Las obras deben iniciarse de manera efectiva y verificable para que los permisos mantengan su vigencia. Aun cuando existan factores externos, como una pandemia, la ejecución parcial no basta para frenar una declaración de caducidad si los requisitos de inicio no se cumplen plenamente.
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