Planificación legal de un nuevo proyecto inmobiliario: tres claves legales que debes definir desde el inicio
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En el desarrollo de un proyecto habitacional, sea este un loteo, condominio, una simple subdivisión o cualquier emprendimiento inmobiliario, las decisiones tomadas antes de colocar la primera piedra marcan la diferencia entre el éxito y el fracaso. Por eso, queremos destacar tres pilares legales que deben resolverse al inicio:
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Evaluación del terreno: más que una compra, una proyección.
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Antes de firmar cualquier escritura, es esencial revisar la normativa urbanística aplicable, y para ello, resulta primordial revisar, al menos, lo siguiente:
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- Plan Regulador Comunal (PRC): para constatar qué puedes construir, cuántas unidades y con qué características; teniendo especial consideración en el uso de suelo y densidad permitida.
- Loteo y urbanización: Si el terreno requiere subdivisión para destinarlo a ventas, es clave considerar el DL 3.516, que regula la división de predios rústicos, y la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), que fija exigencias de urbanización (calles, redes sanitarias, áreas verdes).
- Factibilidad de servicios: El acceso a agua potable, alcantarillado y energía no solo es un requisito legal, sino un factor crítico para obtener permisos y asegurar la viabilidad comercial del proyecto.
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Elección del régimen jurídico: el “traje a medida” del proyecto.
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La estructura legal para “ordenar” el uso e interrelación de los futuros propietarios, debe responder al tipo de suelo, negocio y a las propias proyecciones del proyecto. Por lo que debemos considerar:
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- Copropiedad inmobiliaria (Ley 21.442): Ideal cuando habrá unidades habitacionales en suelo urbano y con bienes comunes. Este método obliga a contar con un Reglamento de Copropiedad desde el inicio del proyecto a desarrollar.
- Subdivisión simple: Si el objetivo es la venta de terrenos sin bienes comunes y/o porque se encuentra en suelo rural, basta con la subdivisión conforme a las normas legales aplicables.
- Loteo con urbanización: Cuando se requiere dotar al proyecto de urbanización (calles, servicios básicos), se aplican las exigencias de la LGUC, y se debe obtener aprobación de la Dirección de Obras Municipales (DOM).
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Cada régimen implica distintos requisitos, costos y responsabilidades para el desarrollador y, por ende, debe definirse estratégicamente desde el diseño inicial.
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Primeros hitos legales: asegurar el proyecto antes de construir.
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Como ya vimos, y dependiendo de la naturaleza del proyecto que se desea desarrollar, se identifican los siguientes hitos como esenciales, sin perjuicio que puedan existir otros:
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- Inscripción de la propiedad: Regularizar el rol del terreno en el Conservador de Bienes Raíces y ante el Servicio de Impuestos Internos es indispensable para efectos tributarios y de comercialización, junto con la seguridad jurídica de dominio sobre el paño que se trabajará.
- Anteproyecto: dependiendo de las circunstancias y/o requisitos legales, siempre es primordial contar con un anteproyecto, sea para uso interno o bien, para su presentación ante la DOM que corresponda, ya que su principal ventaja, consiste en que “congela” las normas urbanísticas vigentes, asegurando que eventuales cambios normativos no afecten el diseño.
- Permiso de edificación: Es el hito que autoriza el inicio de las obras y valida que el proyecto cumple con la LGUC y la OGUC.
- Certificaciones de instituciones pública: necesarias para avanzar con las subdivisiones que se deseen realizar.
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Conclusión:
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Un proyecto exitoso comienza mucho antes de la construcción. Revisar el terreno, definir el régimen jurídico adecuado y gestionar los primeros permisos son pasos que evitan sorpresas, acortan plazos y otorgan seguridad jurídica a inversionistas y compradores.
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¿Estás evaluando un proyecto? Conversemos. Nuestro equipo puede acompañarte desde la proyección legal hasta la entrega final, asegurando que cada decisión esté jurídicamente blindada.
